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32个营改增问题,为您答复!

2016-04-14  来自: 盘锦辽河职业培训学校 浏览?#38382;?206

1、房地产开发企业是否可以在项目开发初期(即在他们取得收入之前)登记为增值税一般纳税人?

        答:一般纳税人的认定是以公司为主体,不是以项目为主体。一般情况下,对于已经成立的公司,年销售收入(不含税)大于500万的公司会被税局强制认定为一般纳税人资格;对于销售收入不足500万的公司,如果会计核算健全、能够提供税务资料的公司也可以向税局申请一般纳税人资格,由税局审核通过并登记为一般纳税人资格;对于新成立没有营业收入的公司,如果能向税局提供相关资料证明公司未来一年可以达到一般纳税人的收入和相关要求,也可以向税局申请一般纳税人资格,由税?#27490;?#29702;科室审核通过并登记为一般纳税人资格,这样可以解决对于新公司新项目在公司成立初期发生的成本费用所产生进项的不能认证抵扣问题,这样等到公司?#23548;?#20135;生销售收入,前期的累计进项将可以用来抵扣产生销售收入的当期销项。

2、小规模纳税人可以自己开增值税普票和专票吗?

       答:小规模纳税人可以自己开增值税普票,如果需要开增值税专用发票,则需要凭销售合同向当地税务局申请**。

3、房地产开发企业营改增的计税方法?#24515;?#20960;种?分别适用什么项目类型?

        答:房地产开发企业营改增后有两种计税方法,对于符合“房地产老项目”定义的自建项目可以由企业自行选择一般征税方法或用简易征收方法,如果选择简易征收办法则按照5%征收率,如果选择一般计税的办法,企业可以按照抵减土地价款后的差额部?#32844;?1%征税,另外,在收到预收款时须先按3%预缴。

 

4、对于可以选择一般征税和简易征收过渡性政策的“房地产老项目”如何具体定义?

        《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第八条规定:
房地产老项目,是指:
        (一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;
        (二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
        一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税。

5、房地产开发商在已取得同一土地证后,其中有的楼号在5月1日才取得施工许可证,是否可划为老项目?

        答:不可以,不是以土地证作为划分依据,而是以施工许可证注明的建设规模为依据进行划分。《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十三条规定:一般纳税人销售自行开发的房地产项目,兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的,应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

6、对于可以界定为老项目的房地产企业,如何选择适用征收办法对企业更有利?

        答?#25022;?#20110;集团型房地产企业来说,一方面,要考虑平稳过渡,如果采用简易计税方法,?#36797;?#20445;证税负不增加,这是基本的一个底线;另一方面,需要对项目毛利率、土地成本占比以及进项收入比做一个综合测算,看哪种情况下税?#26680;?#24179;更低,针对一些特殊的项目,比如低毛利或者负毛利的项目,如果按简易计税去征收,则必须交5%的增值税,但按一般计税方法的话,可能不用交增值税,因此,需要作整体的测算。

7、简易征收的纳税人能不能开出增值税专用发票?

        答:能否开出增值税专用发票取决于纳税人的税务资质,跟是否采取简易征收无关。是否采用简易征收则取决于对新老项目的认定。也就是说具有一般纳税人资格但因为老项目选择了简易征收的纳税人是可以开具增值税专用发票的。

8、请问个人可以到税务机关申请代开增值税专用发票吗?

        答:不可以。根据《国家税务总局关于印发〈税务机关代开增值税专用发票管理办法(试?#26657;?#30340;通知》(国税发【2004】153号)规定,已办理税务登记的小规模纳税人(包括个体经营者)发生增值税应税行为,需要开具专用发票时,可向其主管税务机关申请代开。对于已办理税务登记的个体工商户可以申请代开增值税专用发票,但是其他个人不得申请代开增值税专用发票。

9、项目所在地和机构所在地不一致的情况,纳税地点在哪里?

        答:纳税人应按照上述计税方法在项目所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进?#24515;?#31246;申报。
        《营业税改征增值税试点实施办法》第四十六条规定:增值税纳税地点为:
        (一)固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构?#22836;种?#26426;构不在同一县(?#26657;?#30340;,应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经?#26222;?#37096;和国家税务总局或者其授权的?#26222;?#21644;税务机关批准,可以由总机?#22815;?#24635;向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
        (二)非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税;未申报纳税的,由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。
        (三)其他个人提供建筑服务,销售或者租赁不动产,转让自然资源使用权,应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。
        (?#27169;?#25187;缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。

10、转让境内或境外房地产企业的股份或其他股权性投资,是否适用增值税?

        答:初步判定不适用。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中明确不征收增值税项目包含:在资产重组过程?#26657;?#36890;过合并、分立、**、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

11、文件中所指"全部价款和价外费用"是指含税还是不含税?

        答:含税。《附件2》第一条,第(七)款建筑服务,第4、5点规定,“一般纳税人跨县(?#26657;?#25552;供建筑服务,应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的?#32844;?#27454;后的余额,按照2%的预征率在建筑服务发生地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。一般纳税人跨县(?#26657;?#25552;供建筑服务,选择适用简易计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的?#32844;?#27454;后的余额为销售额,按照3%的征收率计算应纳税额。

12、4月30日前在执行合同在“营改增”后收到增值税专用发票不能抵扣的情形?

        答:房地产、建筑企业“营改增”过渡期间有三种不能抵扣进项税金的增值税专用发票:

        一是“营改增”前签订的材料采购合同,已经履行合同,但建筑材料在“营改增”后才收到并用于“营改增”前未完工的项目,而且“营改增”后才付款给供应商而收到材料供应商开具的增值税专用发票。

        二是“营改增”前采购的材料已经用于“营改增”前已经完工的工程建设项目,“营改增”后才支付采购款,而收到供应商开具的增值税专用发票。

        三是“营改增”之前采购的设备、劳保用品、办公用品并支付款项,但“营改增”后收到供应商开具的增值税专用发票。

13、 “营改增”后新业务收到增值税专用发票不能抵扣的情形?

        答:房地产、建筑企业“营改增”后不能抵扣进项税金的特殊增值税专用发票主要?#26657;?/span>

        一是供应商开具发票摘要为?#23433;?#26009;一批”的运输发票、办公用品等汇总清单的发票,但没有补充开具具体《销售货物或者提供庆税劳务清单》的情形不能抵扣进项税金。国家税务总局《关于修订<增值税专用发票使用规定>的通知》(国税发[2006]156号)第十二条规定:一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的,同时使用防伪税控?#20302;?#24320;具《销售货物或者提供应税劳务清单》,并加盖财务专用章或者发票专用章。   

        二是购买职工福利用品的增值税专用发票。

        三是发生非正常损失的材料和运输费用中含有的进项税金(例如,工地上被小?#20302;登?#30340;钢材、水泥)。

        四是建筑施工企业自建工程所采购建筑材料收到的增值税专用发票。

        五是房地产公司开发的产品,例如商铺、商场、写?#33268;?#30001;自己持有经营,以上开发产品所耗用的建筑材料和建筑公司提供的建筑劳务部分的进项税额不得从销项税额中抵扣。

        六是获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天。国家税务总局《关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》(国税函[2009]617号)第一条规定,增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、(货物运输增值税专用发票)和机动车销售统一发票,应在开具之日起180日内到税务机关办理认证,并在认证通过的次月申报期内,向主管税务机关申报抵扣进项税额。基于此规定,获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天则不可以抵扣进项税额。

14、对于购买房地产不动产产生的进项税,是否?#24515;?#24230;可抵扣金额或可抵扣百分比的限制?

        答:增值税一般纳税人(以下称纳税人)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程,其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。

        取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各?#20013;问?#21462;得的不动产。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产,属于不动产在建工程。房地产开发企业自行开发的房地产项目,融资租入的不动产,以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

15、对于430前已收到预售款并已经缴纳了营业税,但未开具营业税发票的,如?#26410;?#29702;?

        答:在营业税体制下,许多的预收款可能已经交税,但未开具营业税发票,现在《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》明确430前收到的预收款,如已缴纳营业税但未开具营业税发票,后续可以开具增值税普通发票,但不可开具专用发票。是否重复纳税或者是否退营业税,还是按差额去补税,目前尚未明确。

16、土地出让金是按一次性扣减还是采取其他分摊办法?

        答:按销售面积分摊到各期。《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第五条、第六条、第七条规定,当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:

        当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

        当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进?#24515;?#31246;申报的增值税销售额对应的建筑面积。

        房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以**的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

        支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

        在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)?#26222;?#37096;门监(印)制的?#26222;本蕁?/span>

        一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况,扣除的土地价款不得超过纳税人?#23548;手?#20184;的土地价款。

17、按规定4月30日之后取得的不动产可以认证抵扣,那么如何界定“取得”的定义?按照合同约定交割日期、竣工备案还是房产登记日期?

        答?#27827;写?#21508;地细则进一步确认。

18、对于新老项目划分中的合同约定开工日期,是否需要去税局备案才能认定?

        答?#27827;写?#21508;地细则进一步确认。

19、营改增之前已经签订了商业地产出租合同,合同尚未到期,营改增之后如何征税?

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